Kira sözleşmesi, hem kiracı hem de ev sahibi için bağlayıcı bir belgedir. Tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen bu sözleşme, belirli süreli veya belirsiz süreli olabilir. Ancak bazı durumlarda ev sahipleri, sözleşme süresi dolmadan kiracıyı evden çıkarmak isteyebilir. Peki, ev sahibi kira sözleşmesi sona ermeden kiracıyı çıkarabilir mi? Kiracının hakları nelerdir? İşte bu konuda bilinmesi gerekenler:
1. Kira Sözleşmesi Türüne Göre Durum Değerlendirmesi
Kira sözleşmesi iki şekilde düzenlenebilir:
-
Belirli süreli kira sözleşmesi: Taraflar arasında belirli bir tarih aralığında geçerli olan kira sözleşmesidir (örneğin 1 yıllık kira sözleşmesi).
-
Belirsiz süreli kira sözleşmesi: Süre belirlenmeksizin yapılan sözleşmelerdir.
Eğer kira sözleşmeniz belirli süreli ise, ev sahibiniz kira süresi dolmadan sizi tahliye edemez. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise ev sahibi, fesih süresine uyarak belirli koşullar çerçevesinde tahliye talebinde bulunabilir.
2. Ev Sahibinin Kiracıyı Çıkarabileceği Durumlar
Türk Borçlar Kanunu’na (TBK) göre, ev sahibi keyfi olarak kiracıyı tahliye edemez. Ancak belirli şartlar oluştuğunda, mahkeme kararı ile tahliye talep edebilir. İşte ev sahibinin kira sözleşmesi bitmeden kiracıyı çıkarabileceği bazı durumlar:
A) Kiracının Kira Borcunu Ödememesi
-
Kiracı, kira bedelini ödemezse, ev sahibi ihtarname çekerek borcun ödenmesini talep edebilir.
-
TBK madde 315’e göre, kiracı iki haklı ihtara rağmen kira borcunu ödemezse ev sahibi tahliye davası açabilir.
B) Ev Sahibinin Konut veya İş Yeri İhtiyacı
-
Ev sahibi, kendisi, eşi, çocukları veya anne-babası için konuta ihtiyaç duyduğunu ispat ederse kiracıyı çıkarabilir (TBK madde 350).
-
Ancak bu durumda, ev sahibi tahliye davası açmak zorundadır.
C) Kiracının Evi Amaç Dışı Kullanması veya Komşulara Rahatsızlık Vermesi
-
Kiracı, evi amacı dışında kullanıyor, komşuları rahatsız ediyor veya apartman kurallarına uymuyorsa ev sahibi tahliye davası açabilir.
-
Örneğin, evin izinsiz iş yerine çevrilmesi veya sürekli gürültü yapılarak komşuların şikayet etmesi hukuki tahliye sebebidir.
D) Evde Zorunlu Tadilat veya Yıkım Gerekliliği
-
Eğer bina veya daire ciddi şekilde hasarlıysa, yıkılacaksa veya büyük bir tadilat gerekiyorsa, ev sahibi kiracıyı tahliye edebilir.
-
Ancak bunun için bilirkişi raporu ve mahkeme kararı gerekir.
E) 10 Yılın Doldurulması Durumu
-
Belirli süreli kira sözleşmeleri 10 yıl boyunca uzatıldıysa, ev sahibi herhangi bir sebep göstermeksizin kiracıyı tahliye edebilir.
-
Bunun için en az 3 ay önceden yazılı bildirimde bulunmalıdır.
3. Ev Sahibi Sözleşme Bitmeden Kiracıyı Keyfi Olarak Çıkarabilir mi?
Hayır! Ev sahibi, sözleşme süresi dolmadan keyfi şekilde kiracıyı çıkaramaz. Kiracıyı tahliye edebilmesi için yukarıdaki yasal sebeplerden birine dayanması ve mahkeme kararı alması gerekir.
Eğer ev sahibi baskı yapıyor, tehdit ediyor veya zorla çıkmanızı istiyorsa, bu durum hukuka aykırıdır. Bu durumda, kiracı yasal yollara başvurabilir.
4. Kiracının Hakları Nelerdir?
Kiracı, ev sahibinin haksız tahliye taleplerine karşı hukuki haklarını kullanabilir:
-
Ev sahibinin yazılı bir ihtarı veya mahkeme kararı olmadan tahliye istemesi geçersizdir.
-
Evden çıkmanız için sizi tehdit ederse, savcılığa şikayette bulunabilirsiniz.
-
Kiracı, haksız tahliye nedeniyle maddi ve manevi tazminat davası açabilir.
-
Eğer ev sahibi elektrik, su veya doğalgaz gibi temel ihtiyaçları keserse, hukuki işlem başlatabilirsiniz.
5. Ev Sahibi Kira Sözleşmesi Bitmeden Kirayı Artırabilir mi?
Hayır. Kira artış oranı, TBK ve Tüketici Hakları Kanunu ile sınırlandırılmıştır.
-
Kira artışı, TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) 12 aylık ortalamasına göre belirlenir.
-
Sözleşme süresi dolmadan kira artırımı talep edilemez.
6. Kira Sözleşmesi Devam Ederken Ev Satılırsa Ne Olur?
Eğer eviniz satılırsa, yeni ev sahibi sözleşme süresi boyunca kira sözleşmesine uymak zorundadır. Ancak, ev sahibi kendisi oturmak istiyorsa 6 ay içinde tahliye davası açabilir.
Sonuç: Ev Sahibi Sizi Kira Sözleşmesi Dolmadan Çıkaramaz!
Ev sahipleri, kira sözleşmesi bitmeden kiracıları keyfi olarak evden çıkaramaz. Ancak, belirli yasal gerekçeler varsa, mahkeme kararıyla tahliye süreci başlatabilirler. Kiracı olarak, haklarınızı bilmeniz ve haksız tahliye girişimlerine karşı yasal yollara başvurmanız önemlidir.
