TAŞINMAZ SATIŞI

                TBK madde 243-246 arasında taşınmaz satışı düzenlenmiştir. Taşınmaz satışının konusu, TMK uyarınca, taşınmaz satılanların satışını, taşınmaz satışı olarak belirlemek gerekir.

                Taşınmaz satışının konusunu : Arazinin, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli hakların ve kat mülkiyeti kütüğünde kayıtlı bağımsız bölümlerin satışı olan satış sözleşmesi şeklinde tanımlamak gerekir.

                Taşınmaz satışında, önce taşınmaz satışı hakkındaki kanundaki özel hükümler sonra ise; taşınır satışı sözleşmesinin hükümleri kıyasen uygulanır.

Taşınmaz satışı sözleşmesinin şekli

                TBK m.237 f.1’e göre “taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmesi şarttır.” Bu resmi şekil, Tapu Kanunu m.26 gereğince tapu sicil muhafızları veya memurları tarafından yerine getirilecektir.

                Resmi şeklin kapsamı

                Taşınmaz satışına ilişkin resmi senette satış sözleşmesi taraflarının gerçek kimlikleri ile yer alması gerekir.

                Sözleşme konusu taşınmaz,resmi senette tayin edilmiş veya tereddüde yer kalmayacak şekilde tayinini mümkün kalacak hususlar belirtilmiş olmalıdır.

                Resmi senette satış bedeli tam olarak gösterilmelidir.Belirlenebilir olması yeterli değildir.

                Sözleşmedeki yan edimler, satış sözleşmesinde tarafların üstlendikleri asli edimlerle birlikte kabul edilmişse ya da asli edimlerin içeriğini açıklamaya veya bu edimleri teminat altına almaya yönelmişse, bunların, resmi senette yer alması her halde gereklidir.

                Taşınmaz satışı sözleşmesinin temsilci aracılığıyla yapılması durumunda temsil yetkisi verme muamelesinin şekli

                Temsil yetkisi verilmesinin, şekilsiz dahi geçerli olduğu kabul edilmektedir.

                Resmi şekil zorunluluğu karşısında muvaazalı taşınmaz satışı sözleşmelerinin durumu

                – Taraflardan biri sözleşmede gerçek kimliği ile yer almamışsa, sözleşme geçersiz kalacaktır.

                – Mutlak muvazaa durumunda taraflar gerçekte taşınmaz satışı sözleşmesi yapmak istemedikleri için, görünürde yaptıkları taşınmaz satışı sözleşmesi muvazaa nedeniyle geçersiz olacaktır

                – Sözleşmenin niteliğinde muvazaa söz konusu ise kabul edilen hakim görüşe göre görünürdeki muamele taraflarca istenmediği ve dolayısıyla muvazaalı olduğu için, gizli muamele de geçerli biçimde yapılmadığından muteber olmaz.

                – Satış bedelinde muvazaa, resmi şekle aykırı olduğu için satış hükümsüz kalmaktadır.

                Resmi Şekle Uyulmamasının müeyyidesi ve sonuçları

                Kesin hükümsüzlüktür. Ancak şekil noksanı dolayısıyla taşınmaz satışının batıl olduğunu ileri sürmenin hakkın kötüye kullanılması olarak nitelendirildiği durumlarda, şekle aykırılık iddiası, hakim tarafından dinlenmeyebilir.

                Tapusuz taşınmazların satışında şekil sorunu

                Tapusuz taşınmaz üzerindeki zilyetlik durumu satışa konu olabilir.

                Taşınmaz satışında satıcının mülkiyeti geçirme borcunu yerine getirmesi

                Mülkiyeti kazanma tapu siciline tescil ile olur.

                Taşınmaz satışında satıcının ayıptan sorumluluğuna ilişkin özel hükümler

                Taşınır satışı sözleşmesindeki özel hükümler kıyasen taşınmaz satışına da uygulanacaktır. Ancak TBK m.244, taşınmazın ölçümündeki noksanlıkları ayıp sayarak özel bir zamanaşımı hükmü getirmiştir.

                “Aksine sözleşme olmadıkça, satılan taşınmaz, satış sözleşmesinde yazılı yüzölçümü tutarını kapsamıyorsa satıcı, eksiği için alıcıya tazminat ödemekle yükümlüdür.

                        Satılan taşınmaz, resmî bir ölçüme dayanılarak tapu siciline yazılmış olan yüzölçümü tutarını içermiyorsa satıcı, özellikle üstlenmiş olmadıkça tazminat ile yükümlü değildir.

                        Bir yapının ayıplı olmasından doğan davalar, mülkiyetin geçmesinden başlayarak beş yılın ve satıcının ağır kusuru varsa yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar.”

            Taşınmaz satışında satıcının zapttan sorumluluğuna ilişkin özel hükümler

                Taşınmaz satımında zapttan doğan sorumluluk bakımından menkul satımına ilişkin kurallar (TBK m.214 vd.) kıyas yoluyla uygulanır. (TBK m.246) Bununla beraber, tapu siciline güven ilkesi dolayısıyla bu hükümlerin uygulama alanı çok sınırlıdır.

                TKHK m.4/IV’te konut ve tatil amaçlı taşınmaz satışında zamanaşımı süresi beş yıl olarak öngörülmüştür.

                Taşınmaz satışında yarar ve hasarın alıcıya geçmesi

                Taşınmaz satışında yarar ve hasar kural olarak akdin kurulmasıyla alıcıya geçer; ancak, satılanın teslimi için sözleşmeyle bir süre tayin edilmişse, yarar ve hasar bu süre dolmadan önce alcıya geçmez. (TBK m.245) TBK m.245 hükmü, teslimin tescilden sonra yapılmasının kararlaştırılması halinde de uygulanmalıdır.