Taşınmazlarda Alım, Ön Alım, Geri Alım Sözleşmeleri
Özellikleri
Alım Sözleşmesi
Alım hakkı, hak sahibine tek taraflı irade açıklaması ile bir malı satın alabilme yetkisi veren kurucu yenilik doğuran bir haktır. Alım hakkının konusu, taşınır ya da taşınmazlar olabilir. Ancak, taşınmazlara ilişkin alım sözleşmesi resmi biçime bağlıdır. Yargıtay’a göre bu sözleşme noterde veya tapuda yapılabilir. Taşınırlar ise herhangi bir şekil şartına bağlı değildir. Alım hakkı, vasiyetname ile de tanınabilir.
Alım hakkı sahibi, tek taraflı irade beyanıyla alım hakkını kullandığında, muhatap ile arasında satış sözleşmesi kurulmuş olur. Malik, mülkiyeti devir borcunu ifa etmezse, alım hakkı sahibi açacağı dava ile mülkiyetin kendisine verilmesini ister. Hakimin vereceği olumlu kararın kesinleşmesi üzerine mülkiyet, alım hakkını kullanan kişiye geçer. Tapuda yapılacak tescil, bildiricidir.
Alım hakkının sonraki malikler için geçerli olması, tapu siciline şerh edilmesine bağlıdır. Yani şerh verilmezse; malik bu taşınmazı 3. Kişiye devrettiğinde o kişiye karşı alım hakkı kullanılamaz. Ancak şerh verilmişse, alım hakkı gelecekteki maliklere de ileri sürülebilir.
Alım hakkı tapu siciline şerh edilmişse, şerhte gösterilen süre içerisinde malik değişikliği halinde bu hak, taşınmazın sonraki herhangi bir malikine karşı ileri sürülebilir. Buna şerhin kişisel hakkı güçlendirici etkisi (munzam ayni etkisi) denir. Şerh, daha kısa bir sürede anlaşma yoksa 10 sene sonra etkisini yitirir.
Geri Alım Sözleşmesi
Geri alım hakkı, taşınmazını başkasına devretmiş olan kişiye, tek taraflı irade açıklaması ile o taşınmazı geri alabilme yetkisi sağlayan, kurucu yenilik doğuran bir haktır.
Geri alma bedeli açıkça kararlaştırılmamışsa, taşınmaz satılırken verilmiş olan bedel ödenerek geri alma hakkı kullanılır.
Sözleşmenin şekil şartı, şerh meselesi ve şerhin süresi gibi konular alım sözleşmesiyle aynıdır.
Önalım Sözleşmesi
Önalım hakkı; taşınmaz malikinin, taşınmazını üçüncü bir kişiye satması ya da eşdeğer bir işlem yapması halinde, önalıcıya açacağı dava ile taşınmazın alıcısı olabilme yetkisini veren, yenilik doğuran bir haktır. Prosedür şu; önalım hakkın varsa malik taşınmazı satacağı zaman dava açıyorsun ve malik oluyorsun.
Önalım hakkı sahibi, üçüncü kişinin vereceği bedeli ödeyecekse adi önalım hakkından, önceden kararlaştırılan bedeli ödeyecekse nitelikli önalım hakkından bahsedilir. Sözleşmenin resmi şekilde yapılması şart değildir, yazılı şekil yeterlidir. (Genelde zaten kira sözleşmelerinde veriliyor bu hak.)
Önalım hakkının kullanılmasını önlemek için satıcıların genellikle 3. Kişi ile yaptığı satış bedelini yüksek gösterdikleri görülür. Bu durumda önalım hakkı sahibi kişi, bedelde muvazaalı olan bir satış sözleşmesi yapılmış olduğunu ileri sürebilir ve kendine gerçek bedel üzerinden önalım hakkı tanınmasını talep edebilir.
Önalım hakkında şu önemlidir. Sözleşmeden şahsi hak doğduğu için bu hak yalnızca önalım hakkının karşı tarafına ileri sürülebilir. Yani adam satıp devrettiği takdirde bu hak kullanılamaz, sadece önalım hakkı verip buna aykırı davranan taraftan tazminat istenebilir. Önalım hakkının, mülkiyeti devralan diğer kişilere karşı ileri sürülmesi ise önalım hakkının şerh verilmesi yoluyla olur. Şerh verildiği takdirde taşınmazın yeni maliki de davalı olarak gösterilebilir.
Önalım hakkı nasıl kullanılır? Önalım hakkı, hak sahibi tarafından alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Üçüncü kişiye yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından önalım hakkı sahibine noter aracılığıyla bildirilir ve hakkın bu bildirimden itibaren 3 ay ve herhalde 2 yıl içinde kullanılması gerekir. Aksi takdirde bu sürelerin geçmesiyle hak düşer. Eğer tapuda şerh varsa, önalım hakkı her satıştan sonra kullanılabilir. Örneğin A, evi B’ye satınca bu hakkı kullanmayan Ö; eğer tapuda şerh varsa B’nin C’ye satması halinde de önalım hakkına sahip olacaktır. Önalım hakkı tapuya şerh verilirse bu şerhin süresi en fazla 10 yıl olabilir.
