Gayrimenkul alım-satım süreçlerinde sıkça karşılaşılan “kat irtifakı” ve “kat mülkiyeti” kavramları, birçok kişi tarafından karıştırılmaktadır. Ancak bu iki terim hem hukuki statü hem de tapusal haklar açısından önemli farklılıklar taşır. Bu yazıda, kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki farkı sade ve anlaşılır bir dille açıklıyoruz.
Kat İrtifakı Nedir?
Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış bir yapının (örneğin bir apartmanın) bağımsız bölümleri için kurulmuş bir ön tapu niteliğindedir. Yani binanın inşaatı devam ederken, ileride bağımsız bölümler üzerinde mülkiyet kurulacağına dair bir taahhüttür.
Kat irtifakı kurulabilmesi için:
-
İmar planına uygun bir proje olmalı,
-
Ruhsat alınmış olmalı,
-
Arsa üzerinde inşaat süreci başlamış olmalı.
Bu durumda, daire ya da dükkan gibi bağımsız bölümler henüz tamamlanmamış olsa bile, tapuda o bölümler için “kat irtifakı” kurulabilir. Bu irtifak, hak sahiplerinin resmi olarak tanınmasını sağlar.
Kat Mülkiyeti Nedir?
Kat mülkiyeti, bir yapının tamamlanmasından sonra kurulan, bağımsız bölümler üzerindeki tam ve yasal mülkiyet hakkıdır. Yani bir daire, iş yeri ya da dükkan tamamen bittikten ve yapı kullanma izni (iskan) alındıktan sonra kat irtifakı kat mülkiyetine dönüştürülür.
Kat mülkiyetinin kurulabilmesi için:
-
Bina tamamlanmış olmalı,
-
Yapıya iskan (oturma izni) alınmış olmalı,
-
Tapuda kat mülkiyetine geçiş yapılmış olmalı.
Kat mülkiyeti tapusu, taşınmazın tüm resmi işlemleri için daha güvenli ve tamamlanmış bir statü sağlar.
İkisi Arasındaki Temel Farklar
| Özellik | Kat İrtifakı | Kat Mülkiyeti |
|---|---|---|
| Hukuki Statü | İnşaat halindeki yapılar için geçici tapu | Tamamlanmış yapılar için mülkiyet tapusu |
| İskan Gerekir mi? | Hayır | Evet |
| İnşaat Durumu | Devam ediyor olabilir | Tamamlanmış olmalı |
| Güvence Seviyesi | Daha düşük | Daha yüksek |
| Banka Kredisi Kullanımı | Zor olabilir | Genellikle kolaydır |
Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş Nasıl Yapılır?
Yapı tamamlandıktan sonra, yapı kullanma izni alınarak tapu müdürlüğüne başvurulur. Gerekli belgelerin ibraz edilmesiyle birlikte kat irtifakı, kat mülkiyetine çevrilir. Bu işlemle birlikte artık bağımsız bölümlerin resmi tapuları da verilmiş olur.
Kat Mülkiyeti Olmadan Satın Alım Yapılır mı?
Kat irtifakı tapusuyla da taşınmaz alım-satımı mümkündür. Ancak bu, bazı riskler barındırır. Örneğin:
-
İnşaat tamamlanmayabilir,
-
Ruhsat iptali olabilir,
-
Kat mülkiyetine geçiş engellenebilir.
Bu nedenle daire ya da iş yeri satın alırken kat mülkiyeti tapusu olan taşınmazlar tercih edilmelidir.
Sonuç
Kat irtifakı, bir yapının gelecekteki bağımsız bölümleri için önceden oluşturulan bir hak iken, kat mülkiyeti tamamlanmış yapılar üzerinde kurulan kesin mülkiyet hakkıdır. Gayrimenkul yatırımı yaparken bu farkları bilmek, hak kaybını önleyeceği gibi güvenli bir alışverişin de kapısını aralar.
