Taşınmaz Satışı

aba) Taşınmaz Satışına Uygulanacak Hükümler

          Yasakoyucu, taşınır satışına göre farklılık taşıyan bazı konulara ilişkin düzenlemeler yapmıştır, diğer konularda ise taşınır satışına ilişkin hükümler kıyas yoluyla ve taşınmaz satışının niteliğine uygun düştüğü ölçüde uygulanacaktır.

abb) Taşınmaz Satışının Konusu

Taşınmaz satışının konusu, niteliği gereği yerinde sabit arazi, arsa, ev, dükkan gibi eşya ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler ve tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar (üst hakkı, kaynak hakkı vb.) oluşturur.

abc) Taşınmaz Satışında Şekil

          Taşınmazların satışının resmi biçimde, tapu sicil memurları tarafından düzenlenecek bir sözleşme ile yapılması gerekir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesini ise hem tapu sicil memurları hem de noterler düzenleyebilir. Kanuni şekle aykırı yapıldığında bu sözleşmeler kesin hükümsüzdür.

          Taşınmaz satışına ilişkin sözleşmenin geçerli olabilmesi için, düzenlenen resmi senedin, sözleşmenin temel öğelerini de eksiksiz içermesi gerekir. Yani sözleşmede, satış konusu taşınmaz mal, satış parası ve taşınmazla paranın karşılıklı değiştirilmesi iradesi açıklıkla yer almalıdır. Satış parası, satış sözleşmesinin ana öğelerinden olduğu için, sözleşmede satış parasının hiç gösterilmemiş olması sözleşmeyi geçersiz kılar. Bu nedenle, satış parasının ya da en azından satış parasını belirlemeye yarayacak yüzölçümü ve metrekare fiyatı gibi ölçütlerin resmi senette belirtilmiş olması gerekir.

          Tapuya kayıtlı taşınmazların gerekli şekile / biçime uyulmaksızın (haricen) satışına bağlanan bazı sonuçlar vardır:

Alıcı, geçersiz satış sözleşmesine karşın satış parasını ödemişse, iade talebi genel zamanaşımına tabi (10 yıl)

          Alıcı, satış bedelinin kendisine iadesine kadar taşınmazı kullanabilir. Bu kullanma nedeniyle kendisinden semere veya kullanma tazminatı talep edilemez. Çünkü alıcı, bedel kendisine iade edilmedikçe, taşınmazı iade etmeyeceğini ödemezlik def’i yoluyla ileri sürebilir.

          Alıcı, haricen satın aldığı arsa üzerine bina inşa ederse iyi niyetli olduğu kabul edilir ve binanın kıymeti arsanın kıymetinden fazlaysa, arsanın mülkiyetinin kendisine geçirilmesini talep edebilir.

          Harici satış sözleşmesi, noter tarafından düzenlenmişse, tahvil suretiyle bu işlemi taşınmaz satış vaadi saymak mümkündür.

Tahvil şartları;

1) şekle aykırı olduğu için kesin hükümsüz olan bir hukuki işlem olacak

2) Yapılan işlem, benzer sonuçları doğuran başka bir işlemin geçerlilik koşullarını taşıyacak

3) taraflar, işlemin hükümsüz olacağını bilseydi doğrusunu yapardı diyeceğiz.

Sonuç: Kesin hükümsüz olan hukuki işlem; şekil şartları var olan benzeri işleme dönüştürülür.