Kira Artış Oranı Neye Göre Belirlenir?

Kira sözleşmeleri, hem kiracılar hem de ev sahipleri için en önemli konulardan biridir. Kira bedelinin her yıl ne kadar artacağı, çoğu zaman taraflar arasında soru işaretleri doğurur. Türkiye’de kira artış oranı, Türk Borçlar Kanunu ve güncel yasal düzenlemeler çerçevesinde belirlenmektedir. Bu yazıda kira artış oranının hangi kriterlere göre belirlendiğini, son yıllardaki değişiklikleri ve kiracı-ev sahibi haklarını ayrıntılı şekilde ele alacağız.

1. Kira Artış Oranı Nedir?

Kira artış oranı, kira sözleşmesinde belirlenen kira bedelinin her yıl ne kadar artabileceğini ifade eder. Yani, kiracının bir sonraki kira döneminde ödeyeceği artışlı kira bedeli bu orana göre hesaplanır.

2. Kira Artış Oranı Hangi Kanuna Göre Belirlenir?

Türkiye’de kira artış oranı, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca belirlenmektedir. Kanuna göre:

• Kira sözleşmelerinde artış oranı TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) esas alınarak hesaplanır.

• Tarafların sözleşmede başka bir oran belirlemiş olması durumunda dahi, artış oranı TÜFE’nin 12 aylık ortalamasını geçemez.

• Beş yılın sonunda kira bedelinde “emsal kira rayici” dikkate alınarak hakim tarafından yeniden belirleme yapılabilir.

3. TÜFE’ye Göre Kira Artışı Nasıl Hesaplanır?

TÜFE, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından her ay açıklanan bir enflasyon göstergesidir. Kira artışında dikkate alınan oran, son 12 aylık ortalama TÜFE’dir.

Örnek:
Mevcut kira: 10.000 TL
12 aylık TÜFE ortalaması: %60
Yeni kira: 10.000 x 1,60 = 16.000 TL

Bu hesaplama yöntemiyle kira artışı yasal sınırlar içinde yapılmış olur.

4. Konut Kiralarında %25 Artış Sınırı

Son yıllarda yaşanan yüksek enflasyon nedeniyle hükümet, kiracıyı korumak amacıyla geçici bir düzenleme getirmiştir.

• 11 Haziran 2022 – 1 Temmuz 2024 tarihleri arasında konut kira artışlarında %25 sınırı uygulanmıştır.

• Bu tarihler arasında ev sahibi, TÜFE oranı daha yüksek çıksa bile kiraya en fazla %25 zam yapabilmiştir.

• Ancak işyeri kiraları bu sınırlamadan muaf tutulmuş, onlar için yine TÜFE ortalaması geçerli olmuştur.

5. Beş Yılda Bir “Hak ve Nesafet” İlkesi

Borçlar Kanunu’na göre, kira sözleşmesi 5 yılı doldurduğunda:

• Kira bedeli sadece TÜFE oranına göre değil,

• Kiralananın emsal değerleri,

• Gayrimenkulün bulunduğu bölgenin rayici,

• Ekonomik koşullar

göz önünde bulundurularak yeniden belirlenebilir. Bu durumda kiracı veya ev sahibi mahkemeye başvurarak kira tespit davası açabilir.

6. Kiracının ve Ev Sahibinin Hakları

• Kiracı açısından: Yasal sınırlar dışında yapılan zam taleplerini kabul etmek zorunda değildir.

• Ev sahibi açısından: TÜFE ortalamasına göre yasal hakkını kullanabilir, beş yıl sonunda emsal kira bedelini talep edebilir.

• Tarafların anlaşmazlık yaşaması halinde çözüm mahkemeden istenir.

7. Kira Artışı Hakkında Sık Sorulan Sorular

Kira artış oranı sözleşmede belirtilmemişse ne olur?

Eğer kira sözleşmesinde artış oranına ilişkin bir hüküm yoksa, otomatik olarak TÜFE ortalaması esas alınır.

Ev sahibi TÜFE’den daha yüksek bir artış yapabilir mi?

Hayır. Kanunen TÜFE ortalamasının üzerinde artış yapılamaz.

%25 sınırı devam ediyor mu?

1 Temmuz 2024 itibariyle %25 sınırı sona ermiştir. Artık tekrar TÜFE ortalaması esas alınmaktadır.

Sonuç

Kira artış oranı, hem kiracıların hem de ev sahiplerinin en çok merak ettiği konulardan biridir. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi bu konuda net düzenlemeler içerir. Güncel durumda kira artışları TÜFE 12 aylık ortalaması üzerinden hesaplanmaktadır. Ancak beş yılda bir kira tespit davası ile bedelin yeniden belirlenmesi de mümkündür. Kiracıların yasal haklarını bilmeleri, ev sahiplerinin de sınırları aşmadan hareket etmesi, kira ilişkilerinde huzur ve güveni sağlayacaktır.