Sınırlı Ayni Haklar / İrtifak Hakları (Servitutes)
Bir irtifak hakkı başkasına ait mülkiyet hakkını irtifak sahibi lehine sınırlamakta ve hak sahibine başkasına ait mal üzerinde irtifakın amacıyla sınırlı yararlanma yetkisi vermektedir.
Özellikleri: İrtifak haklarında gayrimenkulün maliki bir yapma borcu altında değil, mülkiyete has bazı tasarruflardan kaçınma ve irtifak hakkının verdiği yetkilere katlanma borcu altındadır. Başka bir ifadeyle, gayrimenkulün maliki müspet bir davranışta bulunmaya zorlanamazdı. Bunun istisnası, kendi inşaatını komşu yapıya yaslamak hakkını veren şehir irtifakıdır. Burada dayanılan gayrimenkulün maliki buranın sağlam olmasını sağlamaktan sorumluydu.
İrtifak hakkında farklı malikler olmalıdır. B.r kimse kendi gayrimenkulü üzerinde irtifak hakkına sahip olamazdı.
İrtifak hakkı, malikin menfaatlerini ihlal etmemelidir. Ayrıca bu haktan yararlananın objektif menfaatinin bulunması gerekir.
İrtifak hakkı tesis edilen bir mal üzerinde irtifak hakkı tesis edilemez.
İrtifaklar, arzi irtifak (gayrimenkul lehine yapılan) ve şahsi irtifak (şahıs lehine yapılan) şeklinde ikiye ayrılır.
1- Arzi İrtifak:
Burada irtifak hakkı mutlaka bir gayrimenkul lehine kurulur. Ayrıca irtifak hakkı, lehine kurulduğu gayrimenkulün mülkiyetine ayrılmayacak şekilde bağlanmıştır, yani lehine irtifak tesis edilen gayrimenkulün maliki o anda kimse bu haktan o yararlanır. Arzi irtifaklar, irtifakın konusu olan gayrimenkulün şehirde veya köyde olmasına göre şehir ve köy irtifakları şeklinde ikiye ayrılır.
Köy irtifakları, ilk önce çıkan irtifaklardır. Başkasının arazisinden yaya olarak ve atla geçme hayvan geçirme, arabayla geçme, su geçirme, su alma hakkı köy irtifaklarına örnek olarak verilebilir. Bütün bu irtifaklar maddi olmayan mal niteliğinde res mancipi’dir.
Şehir irtifaklarına ise yağmur sularını komşu gayrimenkule akıtma veya belli bir yükseklikten fazlasına inşaat yapmama irtifakı örnek verilebilir.
Arzi irtifakların 3 şartı vardır. Bunlar:
Yakınlık: Yükümlü gayrimenkul ile irtifaktan yararlanacak gayrimenkulün hakkın kullanılmasını mümkün kılacak yakınlıkta olması gerekir.
Devamlılık: Hakka konu olan işlemin belirli bir periyotta tekrarlanması gerekir.
Menfaat: İrtifak hakkının her hangi bir malikin ihtiyacını giderecek şekilde olması gerekir. Burada menfaatin her malik için söz konusu olması gerekir.
2- Şahsi İrtifaklar:
En yaygın olanı intifa hakkıdır.
a- İntifa Hakkı (Ususfructus): Bu hak başkasına ait bir malı kullanma ve semerelerinden yararlanma hakkı verir.bu haklar kullanılırken malın özünün korunmasına
dikkat edilmelidir. Mülkiyetin verdiği yetkilerin çoğunu aldığı için malike kalan mülkiyete çıplak mülkiyet denir. Malik, üzerinde intifa hakkı bulunan malını başkasına satıp devredebilir, ancak yeni malik malın mülkiyetini intifa hakkı ile sınırlandırılmış olarak devralır, yani intifa hakkı malın yeni malikine karşı da ileri sürülebilir.
İntifa hakkı kural olarak tüketilemeyen, gayri misli ve semere veren mallar üzerinde kurulabiliyordu. İleriki devirlerde para ve elbise bu kuralın istisnası olarak kabul edilmiştir. İntifa hakkı şahıs lehine tesis edilir ve başkasına devredilemez. Mirasçılara geçmez. İntifa hakkı lehine tesis edilen şahsın ölümüyle kendiliğinden sona ererdi. Bu hakkın süresi 100 yılı geçemez. İntifa hakkı tesis edilen mal üzerinde intifa hakkı tesis edilemez.
Diğer arzi irtifaklar gibi intifa hakkı da in iure cessio ile, tarafların anlaşmasıyla yada ölüme bağlı tasarrufla kurulabiliyordu. Ayrıca malı devreden kişi de kendi lehine intifa hakkı tesis edebiliyordu. Arzi irtifaklar gibi intifa hakkı da bir tür ayni dava ile korunurdu. Bu dava hakkın kullanılmasına izin vermeyen herkese karşı açılırdı ve hakkın serbestçe kullanımı talep edilirdi. İlerleyen zamanlarda interdictum himayesi de ortaya çıkmıştır.
b- Kullanma Hakkı (Usus): Hak sahibinin başkasına ait bir mal üzerinde sadece kullanma hakkının olması ve semerelerden yararlanamamasıdır. İntifa hakkıyla aynı şekilde tesis edilirdi.
c- Sükna Hakkı: Başkasına ait ve bir ayni hakka dayanarak oturmak hakkıdır. Kısıtlı bir kullanım hakkı verir.
d- Üst Hakkı (Superficies): Araziye eklenen her şey onun mülkiyetine tabidir. Bir kimse başkasının arazisi üstünde bir bina inşa ederse üst arza tabidir kuralı gereğince arazinin sahibi binanın da maliki olurdu. Ayni haktır, şahıs lehine tesis edilir ve ayni dava ile korunur. Üst hakkı devredilebilirdi ve mirasçılara intikal edebilirdi. Üst hakkının istisnası olarak bir sınırlı ayni hak ortaya çıkmıştır. Bir kimse gayrimenkul malikiyle anlaşarak arazi üzerinde inşaat yaparsa bundan yararlanma hakkını alabilirdi. Bu hakka sahip olan kimse bunu arazinin yeni maliklerine karşı da ileri sürebilirdi.
e- Uzun Vadeli Kira: Bir arazinin kullanılmasının her yıl ödenecek kira karşılığında şahsa bırakılmasıdır. Böylece bir ayni hak oluşur. Kira ödeyerek ayni hak tarzında o malı kullanmaya uzun vadeli kira denir. Kiracı kirasını ödediği sürece araziden çıkarılamazdı. Bu hakkın sahibi hakkını devredebilir, rehin verebilir ve mirasçılarına bırakabilirdi. Müdahalenin men’i ve istihkak davası gibi davalarla korunurdu.
